万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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