导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过京j属于北京哪个区的车(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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