文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīn康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里g)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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