5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三龙有几个爪 龙有两个根吗年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，龙有几个爪 龙有两个根吗一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(龙有几个爪 龙有两个根吗zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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