OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的(de)大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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